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| 中國(guó)土地制度改革 |
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１９４９年后，中國(guó)確立了土地的社會(huì)主義公有制，同時(shí)憲法明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵佔(zhàn)、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！边@就形成了舊的國(guó)有土地使用制度的主要特征，一是土地?zé)o償使用，二是無(wú)限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。由於沒(méi)有把土地的所有權(quán)和使用權(quán)分開對(duì)待，致使土地?zé)o償佔(zhàn)用，亂佔(zhàn)、多佔(zhàn)的情況屢禁不止，造成土地資源極大浪費(fèi)。
改革開放前，中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。
１９７９年中國(guó)開始以場(chǎng)地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。土地使用權(quán)可作為合資企業(yè)的中方合營(yíng)者的投資股本。
從８０年代起，中國(guó)開始土地管理制度的改革，主要分兩方面進(jìn)行。第一，土地行政管理制度的改革。１９８６年，國(guó)家通過(guò)了土地管理法，成立了國(guó)家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，在使用權(quán)上，變過(guò)去無(wú)償、無(wú)限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進(jìn)入市場(chǎng)。１９８２年，深圳特區(qū)開始按城市土地等級(jí)不同收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。１９８７年４月國(guó)務(wù)院提出使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，同年９月，深圳率先試行土地使用有償出讓，出讓了一塊５千多平方米的土地使用權(quán)，限期５０年，揭開了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。１１月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了國(guó)家土地管理局等部門的報(bào)告，確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。１２月，深圳市公開拍賣了一塊國(guó)有土地的使用權(quán)。這是新中國(guó)建立后首次進(jìn)行的土地拍賣。按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，國(guó)家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過(guò)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)以一定的價(jià)格、年期及用途出讓給使用者，出讓后的土地可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這是中國(guó)土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長(zhǎng)期無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場(chǎng)手段配置土地的新制度。
?。保梗福纺? 中國(guó)開始進(jìn)行土地估價(jià)試點(diǎn)，先后頒布了《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程（試行）》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》。
?。保梗福改?，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)普遍實(shí)行收取土地使用費(fèi)（稅）。與此同時(shí)開始試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年４月，七屆人大第一次會(huì)議修改了１９８２年《憲法》的有關(guān)條款，刪除了土地不得出租的規(guī)定，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。１２月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。１９８８年全國(guó)各城市開始建立房地產(chǎn)交易所，各專業(yè)銀行成立房地產(chǎn)信貸部。１９９０年５月，國(guó)務(wù)院允許多外商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》和相應(yīng)的有關(guān)文件，這標(biāo)志著中國(guó)的土地市場(chǎng)走上了有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國(guó)推開。
?。保梗梗材赅囆∑酵灸涎仓v話和黨的十四大確立了經(jīng)濟(jì)體制改革和土地市場(chǎng)培育的進(jìn)程。黨的十四屆三中全會(huì)決定把土地使用制度的改革作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，並且明確規(guī)定了規(guī)范和發(fā)展土地市場(chǎng)的內(nèi)容和要求。通過(guò)市場(chǎng)配置土地的范圍不斷擴(kuò)大，實(shí)行土地使用權(quán)有償、有限期出讓已擴(kuò)展到全國(guó)各地。特別是在經(jīng)濟(jì)特區(qū)和一些沿海開放城市，建設(shè)用地基本納入了新制度的軌道。
土地使用制度改革是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一項(xiàng)基礎(chǔ)性任務(wù)。土地使用制度改革的目標(biāo)是要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的土地市場(chǎng)體系。這個(gè)土地市場(chǎng)是一個(gè)公開、公正、公平、規(guī)范有序的土地市場(chǎng)體系，應(yīng)該包括：有效的資源配置體系，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源﹔正常的價(jià)格體系，建立土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制﹔健全的法律體系，使市場(chǎng)行為規(guī)范有序﹔合理的收益分配體系，體現(xiàn)明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用租、稅、費(fèi)有效進(jìn)行調(diào)節(jié)﹔完善的中介服務(wù)體系，促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)展。
企業(yè)使用土地按年交租或分期交租。實(shí)行年地租，租期可長(zhǎng)可短，到期后可優(yōu)先續(xù)租。實(shí)行年租后，租戶對(duì)土地的處置權(quán)要受一定的限制。土地不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租吉抵押。對(duì)於資金困難的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)允許將佔(zhàn)有的一部分土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)租，或抵押、入股，但不能超過(guò)與國(guó)家的租賃年限，並且必須按年交納地租。
截止１９９４年８月，６００多個(gè)城鎮(zhèn)完成了土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作。同時(shí)，還根據(jù)土地資產(chǎn)評(píng)估和管理規(guī)定，廣泛開展了國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等宗地地價(jià)評(píng)估工作。全國(guó)各地先后建立了５００多家由政府批準(zhǔn)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，３５００多人獲得土地估價(jià)師資格。
?。保梗梗的辏吩?，國(guó)家土地管理局公布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》，提出培肓和發(fā)展土地市場(chǎng)的８項(xiàng)要求，主要是加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的壟斷，堅(jiān)持政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理、集體討論、“一支筆”審批土地﹔進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍，規(guī)范出讓方式﹔逐步將用於經(jīng)營(yíng)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為有償使用等。
?。保梗梗纺辏乖?，新疆維吾爾自治區(qū)政府劃出２４萬(wàn)畝農(nóng)村國(guó)有土地，公開招攬海外客商投資開發(fā)，這是全國(guó)農(nóng)村國(guó)有土地首次向外資開放。該片土地一部分位於天山以北的烏蘇、昌吉等縣市，是全國(guó)著名的糧棉高產(chǎn)區(qū)，另外１０萬(wàn)畝土地可由投資者挑選，其中熟地佔(zhàn)１?５，其余為宜農(nóng)荒地。
集體土地使用制度改革
集體土地使用制度改革於１９８８年開始進(jìn)行。同年３月，山東省在德州地區(qū)首先試行農(nóng)村宅基地有償使用辦法。作為試點(diǎn)的臨朐縣規(guī)定，農(nóng)民宅基地符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，每平方米每年收費(fèi)５分錢，超出標(biāo)準(zhǔn)和自建房的，每年每平方米收５角錢的費(fèi)用，還要進(jìn)行一次性罰款。超出標(biāo)準(zhǔn)３０平方米以內(nèi)的每平方米罰款４元﹔超出標(biāo)準(zhǔn)３０平方米以上的，每平方米罰款８元。此后山東省的經(jīng)驗(yàn)在河北、湖北、江蘇、上海等省市相繼試行。
１９９０年１月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)於加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示的通知，將這項(xiàng)工作在全國(guó)推開。到１９９１年底，全國(guó)已有２８?jìng)€(gè)省、市、區(qū)，１４００多個(gè)縣（市）的一萬(wàn)多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)行了宅基地有償使用。此外，江蘇南通市還從１９８７年起率先試行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地有償使用，至１９９２年４月，全國(guó)已有１４０多個(gè)縣（市）相繼試行。 |
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